Acheter un riad de luxe à Marrakech : le guide complet

Le riad est une maison traditionnelle organisée autour d’un patio intérieur, souvent agrémenté d’un jardin ou d’un bassin. Tournée vers l’intérieur, elle offre calme et intimité au cœur de la ville ancienne, classée au patrimoine mondial de l’UNESCO. Les riads de prestige conjuguent savoir-faire artisanal (zellige, tadelakt, plâtre sculpté, bois de cèdre) et confort contemporain : climatisation, piscine ou bassin chauffé, terrasse aménagée, parfois hammam.

Selon votre projet, le riad peut être :

• une résidence personnelle, principale ou secondaire, pour vivre la médina de l’intérieur ;
• une maison d’hôtes, activité réglementée qui demande des autorisations spécifiques (voir plus bas) ;
• un investissement locatif, en location saisonnière, en tenant compte des règles locales et de la fiscalité des revenus.

Définir ce projet dès le départ oriente tout le reste : le quartier, la taille, le nombre de chambres, l’accès et le budget de rénovation.

La médina de Marrakech n’est pas uniforme. Chaque quartier a son atmosphère, son accessibilité et sa clientèle :

• Mouassine et Dar el Bacha : au nord-ouest de la place Jemaa el-Fna, quartiers recherchés, proches des galeries, des musées et des adresses de créateurs.
• Riad Zitoun et la Kasbah : plus au sud, autour des palais historiques ; la Kasbah est appréciée pour son calme relatif et ses accès plus faciles.
• Bab Doukkala et Laksour : quartiers résidentiels et vivants, proches des portes de la ville, pratiques pour arriver en voiture.

Au-delà du quartier, le critère décisif est souvent l’accès : distance à pied depuis une porte ou un parking, largeur du derb (la ruelle), possibilité d’arriver en voiture ou en taxi au plus près. Un riad magnifique au fond d’un dédale difficile à trouver n’a pas la même valeur, ni à l’usage ni à la revente.

Un riad est souvent une construction ancienne, restaurée une ou plusieurs fois. Sa beauté ne dit pas tout de son état. Avant de vous engager, faites visiter le bien par un architecte ou un professionnel du bâtiment qui connaît la construction traditionnelle.

• Structure et murs : fissures, murs mitoyens partagés avec les voisins, état des planchers et des poutres.
• Humidité : remontées capillaires au rez-de-chaussée, infiltrations depuis la terrasse ; l’étanchéité du toit-terrasse est un point clé.
• Réseaux : raccordement à l’eau, à l’électricité et à l’assainissement, puissance électrique disponible, état des canalisations.
• Lumière et vis-à-vis : orientation du patio, ensoleillement de la terrasse, constructions voisines qui pourraient masquer la vue.
• Environnement sonore : proximité d’un souk, d’une mosquée, d’un établissement ouvert le soir.

Si des travaux sont prévus, faites-les chiffrer avant de fixer votre prix. Dans la médina, les travaux touchant la structure ou l’aspect extérieur sont soumis à autorisation, dans le respect du caractère patrimonial du lieu.

Titre foncier ou melkia

Au Maroc, un bien peut être immatriculé à la Conservation foncière : il dispose alors d’un titre foncier, qui identifie précisément le bien, son propriétaire et les éventuelles charges (hypothèque, servitude). C’est la situation la plus sûre.

De nombreuses maisons anciennes de la médina ne sont pas immatriculées : leur propriété repose sur un acte adoulaire appelé melkia. Un achat reste possible, mais il demande davantage de vérifications. Il est recommandé de privilégier un bien titré, ou de prévoir l’immatriculation du bien dans le cadre de la vente, avec l’accompagnement de votre notaire.

Les vérifications à faire

• l’identité et la qualité de tous les vendeurs (un riad peut appartenir à plusieurs héritiers, qui doivent tous consentir à la vente) ;
• le certificat de propriété récent délivré par la Conservation foncière, qui mentionne les éventuelles hypothèques ou inscriptions ;
• la conformité entre le bien visité et le plan cadastral (surface, niveaux, terrasse) ;
• la régularité des travaux déjà réalisés ;
• l’absence d’impayés d’impôts locaux et de charges.

Un étranger peut-il acheter ?

Oui. Un acquéreur étranger peut acheter un bien immobilier en zone urbaine, comme un riad dans la médina, dans les mêmes conditions qu’un acquéreur marocain. Les restrictions concernent les terres agricoles, qui ne sont pas concernées ici.

1. La recherche et les visites, sur la base d’un projet et d’un budget clairs, frais et travaux compris.
2. L’offre et la négociation, éclairées par l’état du bien, le coût des travaux et les prix constatés dans le quartier.
3. Le choix du notaire, qui vérifie la situation juridique du bien et rédige les actes. Il conserve les fonds jusqu’à la signature.
4. Le compromis de vente, qui fixe le prix, les conditions et le calendrier, accompagné d’un acompte versé chez le notaire.
5. L’acte définitif, signé devant le notaire, suivi de son enregistrement et de l’inscription de votre nom à la Conservation foncière.

Entre le compromis et l’acte, comptez généralement quelques semaines à quelques mois, selon la situation du bien et le mode de financement.

Le prix d’un riad varie fortement selon le quartier, l’accès, la surface, l’état et le niveau de finition. Au prix d’achat s’ajoutent :

• les frais d’acquisition : droits d’enregistrement, frais de Conservation foncière, honoraires du notaire et frais annexes, soit un ordre de grandeur de 6 à 7 % du prix ;
• les éventuels travaux de rénovation ou de mise aux normes, à chiffrer avant l’offre ;
• l’ameublement et la décoration, souvent réalisés avec des artisans locaux ;
• les frais de fonctionnement : taxes locales, entretien, personnel de maison le cas échéant.

Les montants et taux cités dans ce guide sont indicatifs et peuvent évoluer. Faites-les confirmer par votre notaire pour votre situation.

Si vous résidez à l’étranger, il est important de faire venir les fonds de l’achat depuis l’étranger, par virement bancaire, en devises converties au Maroc. Cette origine des fonds, justifiée par les documents bancaires, permet de pouvoir rapatrier le capital, et le cas échéant la plus-value, lors d’une revente. Votre banque et votre notaire vous indiqueront la procédure à suivre, notamment l’ouverture d’un compte adapté.

Un financement bancaire au Maroc est possible pour les non-résidents, sous conditions et avec un apport. Renseignez-vous tôt, car le calendrier du prêt conditionne celui de la vente.

• Entretien : un riad demande un entretien régulier, notamment de la terrasse, des enduits et des boiseries. Beaucoup de propriétaires confient la maison à un gardien ou à une société de gestion pendant leurs absences.
• Maison d’hôtes : l’accueil de clients à titre commercial est une activité réglementée, soumise à des autorisations et à un classement par les autorités du tourisme. Renseignez-vous avant l’achat si c’est votre projet.
• Fiscalité : des taxes locales s’appliquent au propriétaire, les revenus locatifs sont imposables et une éventuelle plus-value de revente est taxée. Un conseiller fiscal vous aidera à anticiper, au Maroc comme dans votre pays de résidence.

Notre agence accompagne une clientèle locale et internationale dans l’achat de biens d’exception à Marrakech. Pour un riad, nous vous aidons à définir votre projet, sélectionnons les biens qui y répondent, organisons les visites et vous accompagnons à chaque étape : vérification des titres fonciers avec le notaire, ouverture des comptes bancaires, transfert des fonds, jusqu’à la signature de l’acte.

Voir les riads à vendre ou nous confier votre recherche. Vous possédez un riad ? Nous pouvons l’estimer et le présenter à nos acquéreurs.