Comprare un riad di lusso a Marrakech: la guida completa

Il riad è una casa tradizionale organizzata attorno a un patio interno, spesso arricchito da un giardino o da una vasca. Rivolta verso l’interno, offre calma e intimità nel cuore della città antica, iscritta nel patrimonio mondiale dell’UNESCO. I riad di prestigio uniscono savoir-faire artigianale (zellige, tadelakt, gesso scolpito, legno di cedro) e comfort contemporaneo: climatizzazione, piscina o vasca riscaldata, terrazza attrezzata, a volte un hammam.

A seconda del suo progetto, il riad può essere:

• una residenza personale, principale o secondaria, per vivere la medina dall’interno;
• una guest house, attività regolamentata che richiede autorizzazioni specifiche (vedi più avanti);
• un investimento da mettere a reddito, in affitto stagionale, tenendo conto delle regole locali e della fiscalità dei redditi.

Definire questo progetto fin dall’inizio orienta tutto il resto: il quartiere, la dimensione, il numero di camere, l’accesso e il budget di ristrutturazione.

La medina di Marrakech non è uniforme. Ogni quartiere ha la sua atmosfera, la sua accessibilità e la sua clientela:

• Mouassine e Dar el Bacha: a nord-ovest della piazza Jemaa el-Fna, quartieri ricercati, vicini alle gallerie, ai musei e agli indirizzi dei creatori.
• Riad Zitoun e la Kasbah: più a sud, attorno ai palazzi storici; la Kasbah è apprezzata per la relativa calma e gli accessi più facili.
• Bab Doukkala e Laksour: quartieri residenziali e vivaci, vicini alle porte della città, comodi per arrivare in auto.

Oltre al quartiere, il criterio decisivo è spesso l’accesso: distanza a piedi da una porta o da un parcheggio, larghezza del derb (il vicolo), possibilità di arrivare in auto o in taxi il più vicino possibile. Un riad magnifico in fondo a un labirinto difficile da trovare non ha lo stesso valore, né nell’uso né alla rivendita.

Un riad è spesso una costruzione antica, restaurata una o più volte. La sua bellezza non dice tutto del suo stato. Prima di impegnarsi, faccia visitare l’immobile da un architetto o da un professionista dell’edilizia che conosca la costruzione tradizionale.

• Struttura e muri: crepe, muri in comune con i vicini, stato dei solai e delle travi.
• Umidità: risalite capillari al piano terra, infiltrazioni dalla terrazza; l’impermeabilizzazione del tetto-terrazza è un punto chiave.
• Reti: allacciamento all’acqua, all’elettricità e alla fognatura, potenza elettrica disponibile, stato delle tubature.
• Luce e affacci: orientamento del patio, soleggiamento della terrazza, costruzioni vicine che potrebbero coprire la vista.
• Rumori: vicinanza a un souk, a una moschea, a un locale aperto la sera.

Se sono previsti lavori, li faccia preventivare prima di fissare il suo prezzo. Nella medina, i lavori che toccano la struttura o l’aspetto esterno sono soggetti ad autorizzazione, nel rispetto del carattere storico del luogo.

Titolo fondiario o melkia

In Marocco un immobile può essere immatricolato alla Conservazione fondiaria: dispone allora di un titolo fondiario (titre foncier), che identifica con precisione l’immobile, il proprietario e gli eventuali gravami (ipoteca, servitù). È la situazione più sicura.

Molte case antiche della medina non sono immatricolate: la loro proprietà si basa su un atto adoulaire chiamato melkia. L’acquisto resta possibile, ma richiede più verifiche. È consigliabile privilegiare un immobile con titolo, o prevedere l’immatricolazione dell’immobile nell’ambito della vendita, con l’assistenza del suo notaio.

Le verifiche da fare

• l’identità e la qualità di tutti i venditori (un riad può appartenere a più eredi, che devono tutti acconsentire alla vendita);
• il certificato di proprietà recente rilasciato dalla Conservazione fondiaria, che riporta eventuali ipoteche o iscrizioni;
• la corrispondenza tra l’immobile visitato e la planimetria catastale (superficie, livelli, terrazza);
• la regolarità dei lavori già eseguiti;
• l’assenza di imposte locali e spese non pagate.

Uno straniero può comprare?

Sì. Un acquirente straniero può comprare un immobile in zona urbana, come un riad nella medina, alle stesse condizioni di un acquirente marocchino. Le restrizioni riguardano i terreni agricoli, che qui non sono in questione.

1. La ricerca e le visite, sulla base di un progetto e di un budget chiari, spese e lavori compresi.
2. L’offerta e la trattativa, alla luce dello stato dell’immobile, del costo dei lavori e dei prezzi rilevati nel quartiere.
3. La scelta del notaio, che verifica la situazione giuridica dell’immobile e redige gli atti. Custodisce i fondi fino alla firma.
4. Il compromesso di vendita, che fissa prezzo, condizioni e calendario, accompagnato da un acconto versato presso il notaio.
5. L’atto definitivo, firmato davanti al notaio, seguito dalla registrazione e dall’iscrizione del suo nome alla Conservazione fondiaria.

Tra il compromesso e l’atto, conti in genere da qualche settimana a qualche mese, a seconda della situazione dell’immobile e del tipo di finanziamento.

Il prezzo di un riad varia molto a seconda del quartiere, dell’accesso, della superficie, dello stato e del livello di finitura. Al prezzo d’acquisto si aggiungono:

• le spese di acquisto: imposte di registro, spese di Conservazione fondiaria, onorari del notaio e spese accessorie, indicativamente dal 6 al 7% del prezzo;
• gli eventuali lavori di ristrutturazione o di adeguamento, da preventivare prima dell’offerta;
• l’arredamento e la decorazione, spesso realizzati con artigiani locali;
• i costi di gestione: imposte locali, manutenzione, eventuale personale di casa.

Gli importi e le percentuali citati in questa guida sono indicativi e possono cambiare. Li faccia confermare dal suo notaio per la sua situazione.

Se risiede all’estero, è importante far arrivare i fondi dell’acquisto dall’estero, con bonifico bancario, in valuta convertita in Marocco. Questa provenienza dei fondi, documentata dalla banca, permette di rimpatriare il capitale, ed eventualmente la plusvalenza, in caso di rivendita. La sua banca e il suo notaio le indicheranno la procedura da seguire, in particolare l’apertura di un conto adatto.

Un finanziamento bancario in Marocco è possibile per i non residenti, a determinate condizioni e con un apporto. Si informi presto, perché il calendario del mutuo condiziona quello della vendita.

• Manutenzione: un riad richiede una manutenzione regolare, in particolare della terrazza, degli intonaci e delle parti in legno. Molti proprietari affidano la casa a un custode o a una società di gestione durante le loro assenze.
• Guest house: accogliere clienti a titolo commerciale è un’attività regolamentata, soggetta ad autorizzazioni e a una classificazione da parte delle autorità del turismo. Si informi prima dell’acquisto se è il suo progetto.
• Fiscalità: al proprietario si applicano imposte locali, i redditi da locazione sono tassabili e un’eventuale plusvalenza alla rivendita è tassata. Un consulente fiscale la aiuterà a prevedere, in Marocco come nel suo paese di residenza.

La nostra agenzia accompagna una clientela locale e internazionale nell’acquisto di immobili d’eccezione a Marrakech. Per un riad, la aiutiamo a definire il suo progetto, selezioniamo gli immobili che vi corrispondono, organizziamo le visite e la accompagniamo in ogni fase: verifica dei titoli fondiari con il notaio, apertura dei conti bancari, trasferimento dei fondi, fino alla firma dell’atto.

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